El problema de Viña “y” Valparaíso

Ha sido común leer crónicas o cartas de importantes autores que coinciden en señalar que Valparaíso, Viña, o ambos, tienen un grave problema. Coinciden en el diagnóstico del síntoma de la enfermedad, mas no siempre en la causa.

  • viernes, 21 de diciembre de 2018 12:02    
        
        

Ha sido común leer crónicas o cartas de importantes autores que coinciden en señalar que Valparaíso, Viña, o ambos, tienen un grave problema. Coinciden en el diagnóstico del síntoma de la enfermedad, mas no siempre en la causa.

Lo que es evidente es que ambas ciudades muestran un deterioro permanente en el tiempo, y aunque una haya tenido “una ayuda extra” (Casino en Viña), estamos lejos de hablar de progreso. Lo que también es evidente es que ambas ciudades “se necesitan” para salir de su decadencia. Letargo que queda manifiesto en la carencia de espacio urbano por habitante y la precaria calidad del poco existente.

Para poner en contexto, Santiago(1)  tiene unos 6.350.000 habitantes, que viven en una superficie urbana de unas 114.000 has. (densidad de 56 hab/ha, digna de países subdesarrollados). Por su parte, Valparaíso y Viña tienen 890.000 habitantes en total, en una superficie urbana de 15.500 has (densidad de 57 hab/ha, pero en una topografía mucho más accidentada que Santiago en términos de pendientes y quebradas, por lo que la densidad efectiva sería mucho mayor: los porteños viven más achoclonados que los santiaguinos, cosa que ya es mucho decir).

Los principales factores que explican el crecimiento de las ciudades son el crecimiento de la población, crecimiento del ingreso y la disminución del tamaño promedio del hogar. La consecuencia de lo anterior es que tanto Santiago como el Gran Valparaíso seguirán creciendo a densidades más bajas, aumentando el consumo de suelo (como referencia, la densidad del Gran Santiago en 1992 fue 96,5 hab/ha, y en 2002 fue 85 hab/ha (-12% en 10 años)). Adicionalmente, en Viña y Valparaíso está el efecto segunda vivienda y la obsolescencia económica de muchas de viviendas e infraestructura, lo que incrementará el crecimiento relativo de estas dos ciudades hermanas en comparación con Santiago.

Dicho crecimiento no es malo per sé, siempre que sea diseñado, planificado y que se anticipe a las externalidades que genera, positivas y negativas, tal como lo han hecho ciudades de países desarrollados que tienen densidades de 10 hab/ha o incluso menores. Y ahí está el problema local, en la improvisación de las políticas urbanas.

¿Qué se hará si el Gran Valparaíso crece unas 7.500 has más dentro de los próximos 15 años, esto es, un promedio de 500 has al año? En el caso de Valparaíso, considerando su calidad de Patrimonio de la Humanidad, resulta vital que su planificación considere el rediseño del casco histórico de la ciudad como una ciudad moderna orientada a los servicios y turismo; esto implica la reconversión de parte importante de las viviendas que están en los cerros y de su urbanización, junto con la expansión residencial de la ciudad hacia sus zonas naturales de crecimiento dadas por la conectividad y accesibilidad actual y proyectada con el Gran Santiago.

El Factor Curauma

En Grupo CB siempre tuvo muy claro el rol de Curauma en la expansión del Gran Valparaíso. Se analizó Curauma como un ejercicio económico de valorizar una ciudad, lo cual, por supuesto, va mucho más allá que una tasación habitual de un terreno. Se trata, entre otros aspectos, del estudio de terrenos que compiten de acuerdo a sus atributos, que esencialmente tienen que ver con la cercanía a los centros relevantes, conectividad, accesibilidad y topografía. Como resulta lógico, económicamente el precio del suelo es un reflejo de dichas externalidades.

Ciudad Curauma fue diseñada por el Grupo CB para albergar una población de 200.000 habitantes. Con un emplazamiento cercano a Valparaíso y Viña del Mar (15 minutos) y a Santiago, (60 minutos), era parte esencial –y necesaria- para el crecimiento del Gran Valparaíso. Así, el Depto. de Estudios del Grupo CB determinó que Curauma debería captar a lo menos 1/3 de dicho crecimiento. Y como el precio del suelo anticipa este mayor consumo, se estimó que, en equilibrio, los precios de Curauma debieran converger a los precios de terrenos equivalentes en tiempo y distancia, cuyo precio excedía las 2 UF/M2 bruto hace ya varios años.

La Sociedad Curauma S.A. poseía derechos sobre 3.070 has., de las cuales 1.053 ya eran urbanas. Con la aprobación del Plan Intercomunal Metropolitano de Valparaíso (Premval), se incorporó una extensión urbana de 15.000 has, de las cuales son poco más de 3.000 has las mejores ubicadas a los centros relevantes. Y de estas 3.000 has, 2.000 has que poseía la Sociedad Curauma S.A. en Las Cenizas pasaron a ser urbanas, las cuales permiten grandes desarrollos inmobiliarios. Las Cenizas equivale a 2/3 de las has más competitivas del área de extensión del Gran Valparaíso.

Por lo tanto, visualizar la expansión del Gran Valparaíso sin Curauma es imposible. La absurda quiebra de Curauma S.A. no solo se trata de una disputa entre privados. El costo social que tiene haber frenado terrenos vitales para la expansión del Gran Valparaíso ha sido inmenso, alterando decisiones económicas de ubicación, señales de precios distorsionadas y profundizando aún más su decadencia.

IRB.

(1) Fuente: www.demographia.com, World Urban Areas, 14th Annual Edition, abril 2018.